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La crise du logement aggravée par la réglementation et l’impôt ?
Bien évidemment !
Car les « zinzins » (investisseurs institutionnels) se sont peu à peu retirés de l’investissement locatif dans le logement en raison de sa faible rentabilité et d’une législation de plus en plus favorable aux locataires en place.
C’est historique et un constat partagé par tous.
Dès lors, le marché des logements neufs aujourd’hui repose essentiellement sur les achats des particuliers, pour un usage familial ou pour un investissement locatif encouragé par les systèmes de défiscalisation déjantés.
En fait, chacun des dispositifs fiscaux qui se succèdent au fil des lois de finances ne sont qu’un « produit d’appel » pour gogo.
Si l’État paye à travers chacune des « niches » inventées au fil du temps, il paye uniquement les profits des promoteurs : L’utilisateur final, c’est toujours le gogo qui emprunte pour placer son épargne courante à en espérant en tirer quelques revenus ultérieurs venant compléter sa maigre retraite qui reste le dindon de la farce.
D’ailleurs, les mesures fiscales récentes dont le durcissement de la taxation des plus-values immobilières par l’ancienne majorité mais surtout le retour à l’ancien barème de l’ISF et l’annonce par le nouveau gouvernement de mesures à venir de blocage des loyers et de réquisition ont déclenché un vaste attentisme des candidats à l’investissement locatif !
C’est dire si on se tire une balle dans le pied.
Mais il n’y a pas que ça…
Du coup, la baisse de la demande de logements neufs qui en résulte n’a pas entraîné de baisse des prix espérée, parce que :
– D’une part l’incertitude sur la taxation spécifique des ventes de terrain à bâtir, prévue par la dernière loi de finances puis censurée par le Conseil constitutionnel, contribue à l’attentisme des propriétaires de terrains, donc à leur rareté et au maintien de leurs prix.
– Et d’autre part, l’inflation des normes, principalement la « Réglementation Thermique 2012 » et la généralisation des normes « handicapés » au 1er janvier 2015 augmentent le coût au m² et la surface unitaire des logements neufs (comme nous l’avons déjà rapporté).
Mais là encore, il n’y a pas que ça … une fois de plus : Quitte à être « crétin », autant l’être en « totale-attitude » !
Car c’est aussi le durcissement de la loi SRU qui reste la principale raison des hausses de coût : Le pourcentage minimum de logements sociaux dans les agglomérations a été porté de 20 à 25 % par « Sicile-Du-flot ».
Et faute de pouvoir acheter de grandes quantités de logements anciens pour en faire des logements sociaux et remonter ainsi leur pourcentage, les villes sont obligées de faire porter l’essentiel de l’effort sur la construction neuve par le contingentement des permis de construire délivrés.
Par exemple pour l’urbanisation d’une ancienne zone industrielle, une grande métropole est obligée d’imposer 55 % de logements sociaux pour contribuer à augmenter le pourcentage total de la ville.
Bien que ces 55 % se décomposent en 35 % seulement de logements sociaux locatifs et 20 % de logements sociaux en accession, comme la charge foncière au m² sera répartie à proportion de 100 euros pour le locatif social (pour respecter les plafonds de prix HLM), 200 euros pour l’accession sociale et 400 euros pour les 45 % de logements libres pour un prix moyen de 250 euros, les logements libres supporteront jusqu’à 70 % de la charge foncière totale.
Terrain et viabilisation.
C’est comme si, pour les logements libres, le prix du terrain était augmenté de 60 % !
Car rappelez-vous de la règle de ce métier : Le terrain, c’est 10 à 12 % de la valeur du bien final (et c’est à partir de ce critère qu’un promoteur-constructeur sait à combien il va vendre ce qu’il va construire : Pire, s’il sait qu’il peut trouver le client final, il décide de lancer les financements et les travaux ; s’il doute, il s’abstient comme tous les autres et ne fait pas…)
Et jusqu’à 30 % dans les grandes villes dont Paris…
Mais les VRD (Viabilisation & Réseaux Divers), sont déjà au pied du futur bâtiment à construire…
Dans l’exemple cité, un petit appartement du secteur libre de 70 m² supportera un surcoût de 12.500 euros, qui devrait être de la responsabilité de la collectivité !
En éliminant des candidats acheteurs, ce surcoût ralentira la construction de logements libres et donc, très mécaniquement, celle des logements sociaux qui y sont attachés, empêchant ou en tout cas en ralentissant la création desdits « logements sociaux ».
Ni plus ni moins …
Vous avez dit « Crétine-attitude » ?
On est en plein dedans puisque presque plus rien ne se fait pour devenir infaisable !
Et cette hausse mécanique des prix de la construction neuve, d’origine purement réglementaire et légale, malgré la baisse de la demande, se répercute inévitablement sur le marché de l’ancien dont les prix baissent peu malgré la crise et la baisse du nombre de transactions.
Ajouté au durcissement des critères d’ouverture de prêts par les banques, ce maintien des prix exclut de plus en plus du marché les primo-accédant qui devront du coup rester locataires, quand ils ont déjà cette chance-là.
En conséquence, on en arrive pernicieusement et simultanément à ralentir la construction neuve par la hausse des prix et à augmenter la demande locative !
Merveilleux pays, vous dis-je
Si, comme la profession du bâtiment l’a annoncé, la construction neuve retombe en 2013 un peu au-dessus de 300.000 logements contre 430.000 en 2011, il est fort à parier que ce ne sont pas les mesures de contraintes administratives pour trouver des logements supplémentaires (augmentation de la taxation des logements vacants, menaces de réquisition… 44 procédures lancées jusque-là) qui compenseront les 100.000 logements manquants tous les ans !
Lorsque l’échec de cette politique aura été constaté, il nous faudra changer de ministre du logement et de l’urbanisme pour générer une réelle relance économique de la construction et prévoir :
– La densification des zones urbaines comme par exemple l’augmentation de 30 % de la constructibilité, votée puis annulée en 2012 ;
– L’allégement des normes et une délivrance plus rapide des permis de construire ;
– Une meilleure protection des bailleurs contre les impayés des locataires (*),
– Un allégement de l’ISF sur l’investissement locatif, autrement dit soit abandonner l’impôt, soit créer une « vraie niche » pérenne comme pour les « bois & guérets » imposés sur seulement le quart de leur valeur (vachement utile pour créer des logements neufs ou sociaux, n’est-ce pas !) ;
– Imaginer une gestion rationnelle du parc de logements sociaux en en faisant sortir les ménages qui ont atteint un niveau de revenu ou un nombre de personnes dans le ménage qui ne justifient plus l’attribution d’un logement aidé par la collectivité ;
– Ou alors le leur vendre pour générer un flux financier nouveau qui ne sera pas de la taxe mais de la création monétaire qui irait en retour à la construction de logements sociaux nouveaux.
À moins que la « crétine-attitude » aille vers un surcroît d’impôts et de contraintes :
– Une taxation supplémentaire des résidences secondaires et des terrains insuffisamment bâtis comme il a été proposé par des amendements non adoptés à la dernière loi de finances ;
– Une nouvelle augmentation du pourcentage de la loi SRU, qui ne fera qu’accentuer et renforcer « l’effet-crétin » dénoncé ci-dessus ;
– Voire directement la réquisition des logements vacants ou insuffisamment occupés des particuliers (les grands lots, les résidences secondaires, ou de loisir)…
Bref, l’occasion de se tirer une autre balle, mais dans le genou cette fois-ci.
Parce que là, bien entendu, il s’agira de placer son épargne non plus dans la pierre, mais carrément en bourse ou en Suisse !
Et bien sûr, l’opposition de droâte, toujours la plus « kon du monde », de ne pas imaginer d’autres solutions que celle « d’ajuster le curseur » des contraintes et taxes actuelles, alors qu’il serait si simple d’inventer une caisse commune de cautionnement généralisé, par exemple, facilitant les financements bancaires pour avancer…
Quant à la « crétine-attitude », elle a de beaux jours de prospérité à venir devant elle : Je n’en doute pas une seule seconde.
(*) Attention à l’idée d’une garantie généralisée des assurances contre les impayés de loyer !
Si cette assurance devient une « obligation », elle aura deux conséquences néfastes qui s’imbriqueront :
– Le coût sera soit à la seule charge du propriétaire, réputée « non-récupérable » sur le locataire, et devra donc être inclus dans le loyer d’une façon ou d’une autre en amont, ou venir réduire les rendements locatifs, dépréciant ainsi « la pierre » ;
– Soit répercuté en totalité ou partiellement sur le locataire. Celui-ci aura moins de scrupule à ne pas payer ses loyers (le prix de « l’usage de la chose »), les poursuites et cessation de bail pour impayés devenant sans fondement…
Autrement dit, on ira droit à une « nouvelle taxe » pour équilibrer le régime de cette « mutualisation-imposée » les locataires solvables payant pour les insolvables, jusqu’à ce que tout le monde en devienne insolvable…
En fait, pour que la mesure soit « intelligente & attractive », il faudrait laisser au bailleur privé le choix de son locataire (ce qui existe déjà dans les faits : On entend assez de discours sur la discrimination au logement pour se rendre compte que ce n’est pas seulement anecdotique), ce qui ne sera plus possible avec cette « mutualisation-obligatoire ».
D’autant que des expériences sont menées, notamment à Paris où la mairie centrale propose ce type d’assurance…
Et du coup a tendance à vous imposer locataire ET montant de loyer (assez bas pour qu’il reste solvable, naturellement, de façon à ne pas plomber le régime) et de refuser tout autre dossier.
Ce qui n’est pas suffisant pour entretenir correctement un immeuble.
Autrement dit, encore un coup de poignard au principe de Liberté (celui marqué sur tous les frontons des bâtiments publics) !
Et un pas de plus vers la dictature économique : De quoi faire fuir tout investisseur-privé, finalement…
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