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J’ai des week-ends parfois passionnants !
Le dernier, je l’ai passé entre les manifestations et rassemblements de toutes sortes, tel que j’y reviendrai nécessairement.
En tout cas, ça a gâché un peu mon retour-sur-Kapitale parigote.
Mais une partie de l’après-midi, entre le punch-maison de la maîtresse de maison et mes notaires sur gazon, je me suis régalé, puisque j'étais chez des notaires.
Et de rappeller à cette occasion que la loi « ALUR », pour Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, initiée par « Sicile Du-Flot-vert », l’ex-ministre d’EELV qui n’a pas souhaité « rempiler » pour cause de mauvaise-humeur personnelle a été publiée au Journal officiel du 26 mars dernier, et qu’elle entre en vigueur progressivement.
Or, constate les professionnels que sont notamment les notaires, mais pas seulement eux, à force de vouloir surprotéger les pôvres-locataires et les nouveaux-acquéreurs, elle fait fi de plusieurs principes fondamentaux du droit tels que la liberté contractuelle grâce à laquelle l’accord sur le prix et la chose doit suffire à la validité des conventions.
Cette loi soumet en effet les bailleurs et vendeurs à des obligations nombreuses et sujettes à interprétation, ajoutant ainsi de l’insécurité juridique à l’instabilité économique.
Ils citent volontiers et à titre d’exemples non exhaustifs (et sans rentrer dans le détail) :
1°) En matière de bail, l’instauration :
a) D’un système de blocage des loyers (en fait un encadrement entre un plus haut et un plus bas, avec écrêtement des hauts et nul rattrapage des bas, ce qui au lieu d’occasionner un « pincement » des fourchettes de loyers, va les tendre vers le bas) ;
b) De nouvelles limitations à la liberté de ne pas renouveler le bail à son expiration (comme d’un maintien dans les lieux obligatoire, sans intérêt pour le bailleur qui y ferait des travaux d’amélioration, comme la loi de 1948 qui a conduit à quantité de lots détériorés avec le temps, jamais remis à niveau avec les normes de qualité de vie des occupants) ;
c) Et surtout des sanctions pénales en cas d’atteinte par le bailleur à des règles administratives qui portent elles-mêmes atteinte au droit de propriété…
Autrement dit, la règle de libre négociation, même encadrée, devient une règle d’ordre public correctionnalisée (au lieu d’une simple nullité, même absolue).
2°) En matière de vente d’une grande majorité de lots de copropriété (les ventes à la découpe) :
a) Outre le fait qu’elles doivent déjà indiquer le résultat du diagnostic de performance énergétique, devront en outre mentionner :
« 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
2° Le nombre de lots ;
3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes de la copropriété ;
4° Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures. »
Du coup, ce qui pouvait paraître assez raisonnable, ces nouvelles obligations s’étendent en fait à tout appartement déjà en copropriété…
Et pas seulement ceux à vocation d’être cédé « à la découpe ».
D’autant que les « conflits » ou procédures dans une copropriété nouvelle, en principe, c’est « ensemble-vide ».
Une mesure pour rien…
b) Devront être annexés au compromis, outre les innombrables diagnostics déjà obligatoires :
« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété ;
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot ;
Ainsi, le vendeur devra désormais fournir deux superficies différentes : Une communément appelée « Carrez », certifiée par un expert, et une autre dite « habitable » … certifiée par un autre expert…
À quand la garantie sur une troisième superficie telle que la surface de plancher ?
« 5° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L. 731-2 du même Code ».
Le tout devant âtre émis récemment, sans ça, c’est à refaire…
Hein, les risques sismiques évoluent tellement vite qu’on ne saurait être trop prudent…
« c) Devront être notifiés par le notaire au syndic – au moins un mois avant la vente définitive mais seulement après la purge du droit de préemption urbain qui dure déjà deux mois – le nom de l’acquéreur et de son conjoint ou partenaire de PACS, à l’effet de s’assurer que ces derniers ne sont pas débiteurs à l’égard de la copropriété…faute de quoi la vente envisagée sera nulle… »
Sans ça fume mon gars, tu ne peux pas acheter.
Noter que de toute façon, la copropriété avait déjà un « privilège de copropriété » qui faisait que les dettes étaient purgées en premier.
Bé là, il n’y aura même pas moyen de les purger en vendant le lot !
Splendide, n’est-ce pas !
Question idiote, ça marche comment en cas de vente forcée pour non-paiement des charges de copropriété, le « bidule » ?
Conclusions provisoires – mais que nous avions déjà évoquées – cette loi, à vouloir abreuver les locataires et acquéreurs d’informations et de garanties, allonge les délais et les preuves à pré-constituer, ce qui engendre des coûts à la charge des propriétaires qui ne manqueront pas de les répercuter.
C’est aussi autant de moins de matière à soumettre à l’avidité du fisc sur les éventuelles plus-values imposables…
Les compromis de vente auraient désormais pour inconvénients de n’engager que le vendeur (et jamais l’acheteur) et d’être aussi longs à préparer que la vente définitive elle-même.
L’acquéreur fera donc mieux de s’en dispenser pour requérir un prêt à sa banque en demandant à son propre notaire de lui procurer une attestation certifiant son projet d’acquisition.
Ainsi, les parties raccourciront de presque deux fois le temps nécessaire à la réalisation de l’acte définitif, délai raccourci qui reste largement suffisant et pendant lequel le vendeur conservera, au même titre que l’acquéreur, sa liberté contractuelle…
Des ventes qui ne se feront pas, devraient donc se démultiplier, ce qui fait enrager ma compagnie-sur-gazon, parce que, elle, tout comme les agences, ne sont payée qu’à l’acte.
Peu importe le boulot préalable…
Pour eux cette loi est tout à la fois liberticide et attentatoire des droits des propriétaires.
Elle n’aura pour effet que d’éloigner un peu plus les investisseurs du marché immobilier, de limiter le nombre de logements construits, de raréfier le marché locatif au détriment des locataires ainsi que le font toujours des mesures de limitation des libertés contractuelles entre bailleurs et preneurs comme on a déjà pu par le passé (Loi Quillot, loi Méhaignerie, etc.), mais également toutes les mesures de blocages de loyers de 1948 et encore avant de la fin de la Grand Guerre.
Tout ce qu’on peut espérer, c’est que les professionnels du droit et de l’immobilier sauront s’adapter, qu’ils innoveront, au sein de leurs structures, en constituant des services spécialisés dans l’assistance et l’aide aux propriétaires, et/ou en ayant recours au progrès technique.
Et de citer par exemple comme « fol-espoir », la signature électronique qui permet de n’apposer que deux signatures au lieu des centaines exigées pour les actes « papier », lesquels actes « papier », avec cette nouvelle loi, triplent de volume.
Ils peuvent rêver qu’en réponse au « choc de complexité » créé par cette loi, l’initiative privée pourrait décharger les clients, utilisateurs, investisseurs ou promoteurs, de toute obligation administrative afin que ces derniers, premiers contributeurs à la construction de logements, se consacrent sereinement et pleinement à leurs seules activités.
Mais entre-temps, que de bêtises au service de la seule démagogie !
D’autres comme moi attendrons le prochain printemps pour vendre et se relocaliser ailleurs.
Même si mes projets britanniques avancent : Je me vois bien prendre le train le mardi matin pour rentrer le jeudi soir, finalement…
Travailler trois jours et buller 4, n’est-ce la meilleure façon de ne bosser que 36 heures par semaine ?
Bon d’accord, ce sont des frais en plus, mais c’est autant de moins pour le fisc-gourmand (et même pas gourmet) de mes efforts à enrichir le pays…
Quant aux régimes sociaux, ils sont tellement moins onéreux outre-manche, qu’on se demande où passe tout notre pognon…
Finalement, je me suis bien marré sur cet épisode-là, puisque de tout ça, j’avais déjà eu l’occasion de faire un inventaire, même plus complet.
Parce que pour moi, comme je l’ai déjà exposé, le véritable drame de la loi ALUR, il se retrouve à la fois dans la décroissance ahurissante des mises en chantiers et des dépôts de permis de construire…
Ce n’est pas vers un million de mal-logés que l’on se dirige, mais d’ici 3 ans, vers 2,5 à 3,5 millions.
Merci qui ?
Merci les dogmatiques… fossoyeurs de mon pays (que j’aime tant) !
Et puis j’ai perdu ma bonne humeur sur les retours : Moi qui croyais qu’ils étaient tous partis en vacances…
Penses-tu, ils n’ont plus de pognon pour ça non plus !
