Un Paradis fiscal méconnu

03.01.2007

Le fisc est d’une nature généreuse !

Ses agents, longuement et durement formés à la Grande École des Impôts, recrutés sur concours difficile, rémunérés avec des roupettes de sansonnet (mais à vie) en sont la preuve irréfutable.

Juste (et encore) un petit exemple de ce professionnalisme d’abnégation absolument merveilleux pour ensoleiller ces premiers jours pluvieux et venteux de 2007 et finir de vous en convaincre.

Prenons quelques personnes physiques qui ont fait le choix de se fiscalement domicilier à l’intérieur des frontières politiques de notre beau territoire national.

Ils possèdent un immeuble, mi-logements, mi-bureaux, mi-commerces, dans une de nos belles provinces : choix judicieux entre tous !

L’un des associés décède (ce sont des choses qui arrivent). Il était l’usufruitier. Son usufruit s’éteint au moment d’expirer une dernière fois le bon air de la planète.

Les autres, qui appartiennent à la même fratrie jusqu’alors nu-propriétaires, deviennent ipso facto propriétaires pleins et entiers de l’ensemble.

Malheur à eux : ils n’ont guère les moyens de payer sauvagement les droits de succession pourtant allégés sur la maison familiale avec les quelques avoirs ici où déposés en comptes par ailleurs.

Ils décident alors de « se vendre à eux-mêmes » ledit immeuble possédé en commun (et indivision). Montent pour ce faire une SCI d’exploitation. Vendent l’immeuble à bas prix à un banquier qui consent à la SCI toute neuve et dès lors richement dotée dès sa création, moyennant un « bouquet », un Crédit-bail avec option d’achat à court délai (10 ans quand même : c’est moins cher que le taux consenti, par le Service fiscal, dans le cadre d’un paiement des droits étalés sur la même période).

Le « bouquet » permet de payer ces droits de mutation à titre gratuit générés par le décès : ils restent plein propriétaire de toutes les parts de la SCI représentant tout l’immeuble vendu à « eux-mêmes », lui-même déjà divisé en lot (par appartements, commerces et bureaux) pris en location et sous-loué aux utilisateurs.

Avec les loyers, ils payent tranquillement le banquier.

Régime fiscal, de l’Impôt sur le Revenu (IR) non plus au titre des Revenus Fonciers (RF, déclaration n° 2044 à intégrer à la n° 2042 de chacun des associés) mais dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC, déclaration n° 2035 et non pas n° 2072 comme pour toute bonne SCI) : la sous-location n’est pas une activité commerciale, mais n’est pas non plus une « activité civile » de gestion patrimoniale de « bon père de famille ». Dont acte.

L’un des associés, quelques années de galère plus tard, veut « sortir » (rupture de l’affectio societatis) et réaliser ses parts pour financer son départ vers des ailleurs meilleurs. Les autres n’ont pas d’autres choix que de le désintéresser en vendant « un bout » de l’immeuble…

Que fait-on ? On vend « le bout », mais pour cela il faut d’abord « acheter pour de vrai » l’ensemble. Donc la SCI lève l’option d’achat de façon anticipée : logique.

D’ailleurs, le banquier ne se fait pas prier, puisqu’il est convenu que le « prix de rachat de l’option » correspond aux sommes restants dues, intérêts et capital, plus une « pénalité » qui double, pas tout à fait quand même, le prix à décaisser : financièrement, c’est une opération neutre, y compris les frais divers et l’associé « volage » peut enfin « voler de ses propres ailes » sans ruiner les autres.

En effet, le reliquat permet « sortir » le minoritaire sans le gruger. D’autant que cet associé là, il est bien gentil, mais obliger les autres à payer de l’IR sur les tranches élevées, c’est quand même moins intéressant que de payer de l’IS (Impôt sur les Sociétés, déclaration n° 2065 et tableaux subséquents).

Dans la foulée et le même jour, la SCI passe donc à l’IS sur option, le tout à l’occasion d’actes notariés dûment enregistrés.

Et vogue la galère…

Normalement, le changement de régime fiscal impose d’imposer immédiatement tous les résultats en cours d’exercice, les profits latents sur les stocks, les en-cours et les plus-values éventuelles.

Moyennant trois conditions, on peut y échapper : il faut fournir un « bilan d’ouverture » (au nouveau régime d’imposition, dans les 60 jours de l’opération), ne pas procéder à une « réévaluation libre » des éléments d’actifs et le nouveau régime fiscal ne doit pas empêcher l’imposition des plus-values ultérieures.

Ca c’est le côté « bon prince » du législateur, dans son immense sagesse… Naturellement, on solde les comptes, au nouveau régime, notamment en cas de cession des biens de l’actif, comme si le régime fiscal n’avait jamais été l’ancien, le moment venu : c’est son « côté pingre ».

Nous sommes fin 2003.

Début 2004, il aurait dû être fourni ce « nouveau bilan d’ouverture » au 1^er janvier 2003.

Le Service, têtu, réclame à « cors et à cris » une 2035 à intégrer dans la 2042 des associés. Quelques coups de téléphone plus tard, plusieurs crises d’énervement ultérieures, le Service s’autorise à émettre une « taxation d’office » sur un résultat imaginaire arrêté par lui-même : un classique (avec pénalités aggravées) contre lequel il n’y a pas grand chose à faire sauf de fournir la preuve d’une taxation nettement exagérée. On appelle cela un renversement de la charge de la preuve… Ce qui n’a rien de confortable pour le contribuable suspecté d’une mauvaise foi qui touche à la volonté délibérée de fraude.

Dans les délais et pris de panique, le gérant de la SCI envoie une 2065 en date du 31 décembre 2003 qui dégage une perte fiscale.

Mais son bilan, dans la précipitation, est manifestement un faux ! Non pas sur les opérations d’exploitation qui sont parfaitement régulières et bien enregistrées (et le résultat d’exploitation qui mesure les « flux » est juste), mais sur l’évaluation de l’actif. Or :

– Soit, en restant à l’IS, il aurait dû tenir compte d’une mesure de « neutralité fiscale » due à la grande bienveillance du Législateur et réintégrer, d’un point de vue fiscal uniquement, une réévaluation de l’actif net, « comme si l’ex-locataire avait financé son actif par un emprunt normal » (neutralité fiscale décrite ci avant) ; c’est-à-dire réintégrer la valeur du bien historique, plus le coût de la levée d’option, plus les loyers, moins les amortissements qui auraient dû être pratiqués (hors la valeur du terrain),

– Soit, si cette valeur avait été plus forte et sauf option pour le régime de faveur (en suspension d’imposition immédiate), reprendre la valeur nette déclarée, pour le paiement du salaire de Monsieur le Conservateur des Hypothèques à inscrire en actifs immobilisés (au débit et en crédit une réserve de réévaluation libre, pour équilibrer la balance des comptes),

– Soit une autre valeur vénale, si il y avait eu insuffisance manifeste de prix.

L’expert-comptable (sans doute un expert en comptabilités seulement) n’a passé en valeur d’actif qu’une valeur très minorée : le solde de l’opération de levée d’option et de revente des lots « sortis de l’actif ».

Patatras ! Juillet 2006, avis de contrôle ! Premier rendez-vous, pour cause de vacances estivales croisées, le vendredi 8 septembre.

« Pépère » s’emmêle les crayons : il faut dire qu’il y a de quoi ! Il découvre ainsi des reports déficitaires des années 98, 99, 2000, 2001 et 2002 dans le calcul de l’IS de 2004 !… Là, il faut le faire.

Son calcul de réintégration de « valeur nette » est faux une première fois. Il vient « à deux » pour expliquer son deuxième calcul… Le troisième et dernier est toujours aussi faux pour intégrer un amortissement du terrain : on ne sait pas comment il fait !

Un terrain, ça ne s’amortit pas. Éventuellement, ça se provisionne dans les cas de carrières, mines ou gisements de matière première quelconque pour tenir compte de son « épuisement »…

Passons : dernier rendez-vous prévu le 1^er décembre, finalement repoussé le 12 pour cause de « panne de bus » !

Notification des redressements le 27 de l’ordre, malgré nos dires, de 300 K€, plus pénalités de bonne foi, plus intérêts de retard. Ca c’est pour les « assiettes » : le recouvrement présentera les siennes plus tard.

Premier cadeau : la SCI est dans les limites du régime simplifié ! Nullité des redressements pour cause de dépassement du délai de 3 mois de la durée du contrôle…

Deuxième cadeau : il notifie bien des redressements pour 2003 et 2004, mais en annonçant dès le 2^ème paragraphe de sa notification que seule 2003 fait l’objet d’un contrôle… Dures, dures les fautes de frappe.

Nullité du redressement de 2004.

Troisième cadeau : la « rectification d’office » de son service, de 2004 pour l’année 2003 ! Nullité de sa notification à 300 K€…

Comment un inspecteur « bien formé » peut-il taxer à l’IS quelque chose qui a déjà été taxé à l’IR ?

Sans annuler la « rectification d’office » en plus ! Conflit d’impôt et conflit de procédure passée à l’as…

Va falloir qu’il retourne à la « Grande École »…

Nous avons d’ailleurs hâte de voir la tête de son « IP » (Inspecteur Principal qui gère sa brigade) et celle du Directeur départemental (mais il est en vacances jusqu’à début février.

Quatrième cadeau : nous avons jusqu’au 27 janvier 2007 pour lui faire réclamation au motif que les bilans 2005, 2004 et 2003, des 31 décembre comportent des erreurs que son contrôle nous permet désormais de corriger : à savoir la valeur de l’actif réévalué (droit à « correction symétrique des erreurs »)…

Il va nous raconter qu’il veut bien mais qu’on ne peut pas corriger celui du 31 décembre 2002, ce à quoi nous répondrons que nous n’en avions pas pour avoir changé de régime d’imposition avec effet au 1^er janvier 2003 et non pas au 31 décembre 2002 (bilan prescrit, lui et le seul, selon la « théorie de l’intangibilité du premier bilan d’ouverture »).

Cinquième cadeau : le client ne risque rien à le faire. La plus-value éventuellement dégagée au titre du changement de régime fiscal est imposable en 2003 sur les résultats 2002 est prescrite depuis quelques jours (31 décembre 2006) et de plus a déjà été rectifiée d’office…

Rectification non contestée, ni reprise, ni recouvrée… On attend encore un peu, et Monsieur le Percepteur perdra le 30 K€ de redressement « à la louche » de la procédure d’office !

Le plus drôle, c’est que l’immeuble a été vendu courant 2006… La SCI regorge d’une trésorerie devenue pléthorique, pour avoir fait une « bonne affaire », sur laquelle elle s’attendait à repayer un impôt sur la plus-value important…

Eh bien, c’est quelques 800 K€ qui échapperont à toute imposition !

Pour cause d’accumulation d’erreurs innombrables (des deux parties il est vrai) et de la formidable formation des agents du fisc !

Qui a dit que le paradis fiscal devait forcément être de localisation exotique ?