Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

D'où Erre-Je ?

  • : L'ignoble infreequentable
  • : La seule question à laquelle personne ne sait répondre reste : la place de l'Etat. Quel est son rôle ultime ? Le reste n'est alors que dérives quotidiennes pour soi-disant, le "bonheur des autres" avec "le pognon des autres". Bonne lecture
  • Contact

Pas de quoi rire

Pauvre Marianne...

Un peu de pub :

Référencé par
Meta-Referencement
http://www.meta-referencement.com

BlogueParade.com - Annuaire des Blogues francophones

Recherche

Infreequentable en autochtone


Albanais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=sq

Anglais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=en

Allemand :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=de

Arabe :
http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ar

Bulgare :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=bg

Catalan :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ca

Chinois simplifié :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=zh-CN

Chinois traditionnel :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=zh-TW

Coréen :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ko

Croate :
http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=hr

Danois :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=da

Espagnol :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=es

Estonien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=et

Finnois :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=fi

Galicien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=gl

Grec :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=el

Hébreu :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=iw

Hindi :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=hi

Hongrois :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=hu

Indonésien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=id

Italien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=it

Japonais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ja

Letton :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=lv

Lituanien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=lt

Maltais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=mt

Néerlandais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=nl

Norvégien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=no

Polonais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=pl

Portugais :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=pt

Roumain :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ro

Russe :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=ru

Serbe :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=sr

Slovaque :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=sk

Slovène :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=sl

Suédois :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=sv

Tagalog :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=tl

Tchèque :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=cs

Thaï :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=th

Turc :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=tr

Ukrainien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=uk

Vietnamien :

http://translate.google.com/translate?prev=hp&hl=fr&u=http%3A%2F%2Finfreequentable.over-blog.com%2F&sl=fr&tl=vi

Les Ex-Archivés

Amis visiteurs !

Oui, entrez, entrez, dans le « Blog » de « l’Incroyable Ignoble Infreequentable » !
Vous y découvrirez un univers parfaitement irréel, décrit par petites touches quotidiennes d’un nouvel art : le « pointillisme littéraire » sur Internet. Certes, pour être « I-Cube », il écrit dans un style vague, maîtrisant mal l’orthographe et les règles grammaticales. Son vocabulaire y est pauvre et ses pointes « d’esprit » parfaitement quelconques. Ses « convictions » y sont tout autant approximatives, changeantes… et sans intérêt : Il ne concoure à aucun prix littéraire, aucun éloge, aucune reconnaissance !
Soyez sûr que le monde qu’il évoque au fil des jours n’est que purement imaginaire. Les noms de lieu ou de bipède et autres « sobriquets éventuels » ne désignent absolument personne en particulier.
Toute ressemblance avec des personnages, des lieux, des actions, des situations ayant existé ou existant par ailleurs dans la voie lactée (et autres galaxies) y est donc purement et totalement fortuite !    
En guise d’avertissement à tous « les mauvais esprits » et autres grincheux, on peut affirmer, sans pouvoir se tromper aucunement, que tout rapprochement des personnages qui sont dépeints dans ce « blog », avec tel ou tel personnage réel ou ayant existé sur la planète « Terre », par exemple, ne peut qu’être hasardeux et ne saurait que dénoncer et démontrer la véritable intention de nuire de l’auteur de ce rapprochement ou mise en parallèle !
Ces « grincheux » là seront SEULS à en assumer l’éventuelle responsabilité devant leurs contemporains…
15 juillet 2012 7 15 /07 /juillet /2012 04:10

Loueur en meublé professionnel et non-professionnel

 

Si les locations nues sont encadrées par les dispositions de la loi de 1989, les locations meublées en sont exclues. Toutefois, choisir une location meublée nécessite que les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire soient assurés.

On notera que l’avantage fiscal procuré par ce dispositif est circonscrit par le champ du plafonnement global des niches fiscales mis en place par la loi de finances 2009 et, une fois encore, soumis au « rabot » issu de la loi de finances 2011 et la suivante à venir de 2012.

C’est pour nous l’occasion de faire un « petit-tour » en « Gauloisie immobilière » en distinguant bien les deux régimes fiscaux du « meublé » :

 

I – Loueur en meublé professionnel (LMP) :

Conditions d’application : Le loueur professionnel doit respecter cumulativement les trois conditions suivantes :

- Être inscrit au Registre du commerce ;

- Tirer de son activité de loueur des recettes brutes annuelles supérieures à 23.000 euros TTC, appréciées pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;

- Ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR au titre des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

 

Mais c’est sans compter d’une mesure transitoire : Pour les locations débutées avant le 1er janvier 2009, le montant des recettes est majoré, avec un coefficient multiplicateur de 5, avant d’être comparé aux autres revenus du foyer fiscal.

La majoration de recettes s’effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix ans.

 

La location meublée est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan fiscal, et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans le cadre du réel simplifié, du réel normal ou encore du régime micro-BIC.

Les seuils de recettes à prendre en compte évoluent presque chaque année.

Dans le régime « micro-simplifié », le bénéfice est déterminé après application par l’administration d’un abattement de 50 %. Aucun déficit n’est alors possible au plan fiscal.

 

Au-delà de ce seuil ou sur option, les bénéfices sont imposables selon le régime dit « du bénéfice réel » (réel simplifié ou réel normal). Il y a lieu, dès lors, de distinguer selon que l’on adhère ou pas à un centre de gestion agréé (CGA).

Dans le premier cas, le bénéfice réalisé (différence entre les produits et les charges comprenant les amortissements) constitue un revenu professionnel (BIC professionnels) qui s’ajoute aux autres revenus catégoriels soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition dont relève le contribuable.

Dans le second cas, le bénéfice déterminé dans les mêmes conditions que celles évoquées préalablement est majoré de 25 % avant de s’ajouter aux autres revenus catégoriels, qui subissent là aussi l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.

 

Les éventuels déficits ont un traitement différencié selon qu’ils résultent de charges engagées avant la location ou non.

Ainsi, si des charges sont engagées avant le début de la location (cas des ventes en l’état futur d’achèvement – VEFA) et sous réserve que la location relève bien du dispositif de LMP dès le début de ladite location, ces charges sont imputables par tiers sur le revenu global du contribuable au cours des trois premières années de la location à titre professionnel.

En dehors de cette situation, les déficits sont alors imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve qu’ils ne proviennent pas d’amortissements. On notera que la pratique des amortissements repose alors sur la méthode dite des composants.

Ces amortissements ne pouvant pas donner lieu à la constatation d’un déficit fiscal, ils s’imputeront sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants sans limitation de durée. 

 

En principe, les plus ou moins-values réalisées par un loueur en meublé professionnel relèvent du régime des plus-values professionnelles des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, le législateur a prévu un régime d’exonération de l’impôt dû sur ces plus-values si les conditions suivantes sont satisfaites cumulativement :

- L’activité de loueur est exercée depuis au moins cinq ans ;

- Le chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des deux années précédant la vente ne dépasse pas : 90.000 euros (pour 250.000 euros précédemment) pour une exonération totale ; 126.000 euros (pour 350.000 euros précédemment) pour une exonération partielle, l’activité relevant fiscalement et dorénavant de la « prestation de services » et non plus des « activités de vente et fourniture de logements ».

 

La location de logements nus ou meublés ne rentre pas dans le champ de la TVA. C’est le droit au bail qui s’applique.

Cependant, sont imposables à la TVA les opérations suivantes :

- Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés et les villages de vacances classés ;

- Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées si elles sont destinées à l’hébergement de touristes ; si elles sont louées pour neuf ans au moins à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger ;

- Les locations en meublé « effectuées dans des conditions similaires à celles des établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle ».

Cette activité, qualifiée de « para-hôtelière », est caractérisée par l’offre, en sus de l’hébergement, d’au moins trois des quatre services suivants :

a - L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires ;

b - Le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière ;

c - L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir, pendant le séjour, le linge de maison à l’ensemble des locataires ;

d - L’exploitant dispose, durant la période de location, des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception – même non personnalisé – de la clientèle.

 

Le fait que l’activité soit assujettie à la TVA en raison des opérations précitées permet d’obtenir le remboursement de la TVA (au taux normal) ayant grevé l’acquisition. Cependant, la contrepartie de ce remboursement n’est pas négligeable car pour conserver l’avantage de cette récupération, l’acquéreur doit conserver le bien pendant 20 ans.

S’il le cède avant cette échéance, il devra rembourser une quote-part de TVA calculée au prorata temporis de la période restant à courir entre la cession et la fin du délai de 20 ans.

L’activité étant soumise à TVA, cela permettra au loueur en meublé de déduire la TVA qu’il paiera (par exemple pour l’entretien des locaux) de celle collectée sur les loyers (au taux réduit) ou sur les prestations annexes (au taux normal).

 

Il est possible de bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels :

- Si les recettes locatives tirées de cette activité sont supérieures à 23.000 euros HT ;

- Et si elles représentent plus de 50 % des revenus autres que locatifs et mobiliers du foyer fiscal (et non plus du seul contribuable revendiquant le statut de loueur en meublé professionnel), condition différente de celle applicable en matière de revenus.

 

Et c’est ce qui vient d’être confirmé :

 

13èmelégislature. Question N° : 89848 de M. Jean Proriol (Union pour un Mouvement Populaire – Haute-Loire) publiée au JO le : 05/10/2010 page : 10742, Réponse publiée au JO le : 08/05/2012 page : 3572

Texte de la question : « M. Jean Proriol attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conséquences pour les propriétaires bailleurs de l'assujettissement à l'ISF des biens immobiliers loués nus. Actuellement seuls les biens immobiliers affectés à la location en meublé, considérés comme biens professionnels, sont exemptés d'ISF. Les propriétaires bailleurs constatent que le faible rapport de l'immobilier locatif non meublé disparaît en raison de l'ISF versé. Il lui demande en conséquence s'il envisage de classer les biens immobiliers loués à nu en biens professionnels afin qu'ils ne soient plus soumis à l'ISF. »

Texte de la réponse : « L'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au foyer fiscal soumis à cet impôt. Le seuil d'assujettissement à l'impôt, fixé à 1.300.000 euros au 1erjanvier 2011 par la loi du 29 juillet 2011 de finances rectificative pour 2011, permet dans la grande majorité des situations de ne pas taxer la valeur du patrimoine. En outre, les dettes existantes au 1erjanvier de l'année d'imposition et qui sont à la charge personnelle du redevable, tels les emprunts contractés pour l'acquisition d'un logement locatif, sont déductibles de l'assiette de L'ISF. Les biens professionnels, c'est-à-dire les biens qui sont nécessaires à l'exercice à titre principal d'une profession de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sont expressément exclus de l'assiette de l'ISF. À cet égard, la location de locaux meublés est une activité commerciale au sens fiscal alors que la location d'immeubles nus est une activité civile entrant par conséquent dans le champ d'application de l'ISF. Toutefois, il convient de préciser que seules certaines locations en meublé sont considérées comme professionnelles. En effet, n'est reconnue la qualité de loueur professionnel qu'aux personnes qui remplissent les trois conditions cumulatives suivantes : être inscrit au registre du commerce et des sociétés, réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Pour ces raisons le Gouvernement n'envisage pas de modifier l'assujettissement à l'ISF des biens immobiliers loués nus. »

 

Vous aurez noté qu’on venait juste de changer de Président entre-temps…

Mais continuons :

 

Statut social : En effet, dans le cadre d’une opération de LMP, le régime social du loueur relève du régime social des indépendants (cotisations obligatoires d’allocations familiales, d’assurance maladie, de retraite, de CSG et de CRDS).

 

II – Loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

Ce régime a également été réaménagé par la loi de finances 2009, pour la détermination de l’impôt dû en raison des revenus perçus à compter de 2009.

 

Si l’activité est civile au plan juridique, la location meublée non professionnelle n’en demeure pas moins réputée commerciale au plan fiscal. Toutefois, et par différence avec celle de LMP, elle relève du régime des BIC mais ici non professionnels. Quoi qu’il en soit, on peut être placé soit dans le cadre du régime du réel simplifié, soit dans celui du réel normal ou encore dans celui du micro-BIC.

 

Le seuil de recettes à prendre en compte pour l’application du régime micro-BIC est ici aussi de 32.600 euros en 2011, l’activité relevant maintenant des prestations de services (et non plus des activités de vente ou fourniture de logement).

Le bénéfice est déterminé après application par l’administration d’un abattement de 50 %. Aucun déficit n’est alors possible au plan fiscal.

Au-delà de ce seuil ou sur option, les bénéfices sont imposables selon le régime dit « du bénéfice réel » (réel simplifié ou normal).

 

Que l’investissement ouvre ou non droit à la réduction d’impôt sur le revenu prévue dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le bénéfice réalisé constitue un BIC non-professionnel s’ajoutant aux autres revenus catégoriels soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition dont relève le contribuable.

Toutefois, si l’investissement ouvre droit à la réduction d’impôt précitée, l’amortissement calculé sur l’assiette de ladite réduction n’est pas admise en déduction pour déterminer le bénéfice imposable.

 

Les éventuels déficits, hors prise en compte des amortissements pratiqués, ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés pendant dix ans puisqu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle.

Quant aux amortissements pratiqués en appliquant, là aussi, la méthode des composants et ne pouvant pas générer de déficit, ils sont imputables sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants sans limitation de durée.

 

Le loueur en meublé non professionnel relève du régime d’imposition sur les plus-values, tant en ce qui concerne la vente des locaux que celle des biens meubles mis à disposition. Cependant, ce sont deux régimes qui trouvent à s’appliquer.

Pour la partie immobilière, c’est le régime des plus-values immobilières des personnes physiques qui s’applique, étant rappelé que celui-ci vient d’être sensiblement modifié puisque le bénéfice de l’exonération après 15 ans de détention est compté et qu’il va encore changer pour se « durcir »pour être sera acquise au bout de 30 ans.

Naturellement s’ajoutent, en l’état actuel des textes, les prélèvements sociaux qui sont d’ores et déjà de 13,5 %, plus la « sauce » à venir.

 

Pour la composante des biens meubles, les plus ou moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles des entreprises soumises à l’IR, bien que l’activité soit non-professionnelle. Il y a lieu alors de distinguer selon que le bien cédé est détenu depuis moins de deux ans ou non.

Dans le premier cas, si une plus-value est réalisée, elle vient s’ajouter au bénéfice. Si c’est une moins-value, elle vient diminuer le bénéfice. En supposant que l’on obtienne ainsi un bénéfice global, celui-ci s’ajoute aux autres revenus catégoriels pour une imposition à l’IR selon la tranche marginale d’imposition dont relève le contribuable. Si, au contraire, c’est un déficit global qui est généré, alors ce déficit sera reportable sur des bénéfices de même nature sans limitation de durée.

Dans le second cas, c'est-à-dire si le bien cédé est détenu depuis au moins deux ans, la plus-value qui en résulte se décompose en une plus-value (à concurrence des amortissements passés) qui s’ajoute et participe à la détermination du bénéfice global imposable comme dans le premier cas et, pour le solde, est taxée selon un prélèvement forfaitaire de 19 %, en l’état actuel des textes, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Si, au contraire, c’est une moins-value qui se dégage, elle vient s’imputer sur le bénéfice. Dès lors, selon que le résultat global est bénéficiaire ou déficitaire, ce sont les règles exposées dans le premier cas qui trouvent aussi à s’appliquer.

 

Une réduction d’impôt a été instaurée depuis la loi de finances 2009 en faveur des contribuables personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Dans cette hypothèse, les logements doivent faire partie des résidences ou établissements suivants :

- Établissements d’accueil des personnes âgées ou adultes handicapés ;

- Structures affectées à l’accueil familial salarié, gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;

- Résidences avec services pour étudiants ;

- Résidences de tourisme classées ;

- Établissements de soins visés au 2ème de l’article L. 611-2 du Code de la santé publique dispensant des soins de longue durée à des personnes non autonomes et assurant leur hébergement ;

- Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du Code du travail.

Les « crèches » n’y sont pas encore…

Et ils doivent être détenus en pleine propriété.

 

La réduction d’impôt est alors calculée sur le prix de revient des logements qui correspond :

- Au prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) pour les logements neufs ;

- Au prix de revient majoré des travaux de réhabilitation ou de rénovation pour les logements rénovés.

Si le plafond de la base de l’avantage fiscal est dorénavant de 300.000 euros par an (contre 500.000 euros initialement), le taux de la réduction d’impôt a été porté à :

- 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 ;

- 18 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

Et la réduction d’impôt est répartie sur neuf ans, par parts égales. Elle s’applique pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2009.

Mais le bénéfice de cette réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le bien pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans laquelle est situé le bien. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition.

En contrepartie de cette réduction les amortissements de l’immeuble concerné ne portent que sur la fraction de son prix de revient excédant le montant pris en compte pour la réduction d’impôt.

 

En revanche, le loueur en meublé non-professionnel doit intégrer tant la valeur de son patrimoine immobilier que celle des biens meubles le composant dans l’assiette annuelle de son patrimoine imposable à l’ISF.

 

Et comme évoqué dans la partie concernant les opérations en LMP, le loueur non-professionnel a un statut social différent puisqu’il relève des prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine immobilier et financier…

 

Un post aussi à l’adresse de « Jacques », mon « conseiller-omnipotent » qui « veut » tellement de choses qui ne correspondent que de façon très lointaine aux réalités du moment qu’il me fait indubitablement penser à « Bling-bling », tellement « mauvais juriste », que quand ce dernier ne comprenait pas une loi, il la « réformait », quitte à ce qu’elle soit censurée plus tard…

« Faire des ronds dans l’eau, c’est toujours s’agiter ! »

Mais ça ne fait pas avancer pour autant.

Partager cet article
Repost0

commentaires

I
<br /> Nous le savons tous, Monsieur mon conseiller omnipotent, que notre "belle démocratie" a été hold-upée par la "technostructure".<br /> <br /> <br /> C'était même marqué comme ça il y a plus de 30 ans dans mon bouquin de R-G.S, devenu depuis PRG et ministre un temps de la recherche scientifique, le plus jeune agrégé de droit de "Gauloisie<br /> universitaire" : Je viens de redécouvrir son bouquin à la cave !<br /> <br /> <br /> Ce sont nos "sachants" qui font et qui disent, c'est vrai et ce sont ceux-là qui échouent à nous sortir de l'ornière en nous y précipitant toujours plus profondément : Nous en convenons tous !<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Il n'empêche, la "technostructure" est composée de "corps" (intermédiaires ou non) qui jouent le rôle de "pouvoir et contre-pouvoir".<br /> <br /> <br /> Bref, ils se neutralisent plus ou moins bien au fil du temps.<br /> <br /> <br /> Et le pouvoir politique ne peut rien sans eux et encore moins contre eux : "Bling-bling" en a fait l'expérience et les frais.<br /> <br /> <br /> Il faut dire qu'il était cinglé dans se tête, celui-là.<br /> <br /> <br /> "François III" est un "homme du sérail" : Il a peut-être une chance de faire "un peu mieux".<br /> <br /> <br /> On le lui souhaite, à condition qu'il ne nous fasse pas du "Chi-finissant", lui aussi "homme du sérail"...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Quant à vos posts, certes ils sont "pur jus" alors que personnellement, je "m'inspire" de l'existant : C'est d'ailleurs un peu plus compliqué et ça donne parfois des "posts-techniques" et parfois<br /> inutilement long à lire, j'en suis bien conscient.<br /> <br /> <br /> En fait, là il s'agit d'une note pondue pour un client qui tente de meubler ses studios : Il va passer de la location nue (revenus fonciers) à la location "commerciale" (BIC).<br /> <br /> <br /> L'un des éléments majeur, ce sont les plus-values de sortie, même s'il faut attendre désormais 33 ans pour en être exonéré.<br /> <br /> <br /> Personnellement, dans la "suite" de ma consultation, je lui propose un schéma compliqué où il est son propre locataire, avec des sociétés à capitale variable intermdiaires histoire de préparer sa<br /> succession à moindre coût : la "niche" existe toujours et il n'est pas encore question de la retirer du Code civil !<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Bref, juste pour me rappeler où j'ai mis ce fichier sur un de mes disques durs (que j'écrase assez régulièrement, je l'ai donc mis en ligne : Un "devoir de mémoire", d'abord à mon propre usage.<br /> <br /> <br /> Si en plus ça peut en apprendre aussi à d'autres, tant mieux !<br />
J
<br /> Eh oui! Je veux beaucoup de choses! Eh oui, mes propositions sont quelquefois sensiblement décalées par rapport à la réalité législative, réglementaire, jurisprudentielle, administrative ... J'en<br /> conviens!<br /> <br /> <br /> Elles ont néanmoins quelques caractéristiques :<br /> <br /> <br /> 1. Elles existent et elles sont le produit de ma réflexion personnelle. Il y a très très peu de copié-collé. C'est beaucoup plus difficile à produire mais, vous en conviendrez, je n'en ai que<br /> plus de mérite.<br /> <br /> <br /> 2. Elles sont plutôt cohérentes entre elles même si, parfois, en fouillant bien, on trouvera des contradictions. C'est la preuve que ma réflexion est relativement poussée et qu'elle n'est pas<br /> loin d'être une "doctrine" bien que je ne sois pas "docte" sur le sujet et encore moins docteur ... Seulement "apprenti-rebouteux" ... et encore!<br /> <br /> <br /> 3. J'ai conscience que si François Hollande avait fait campagne sur la base de mes propositions, il aurait sûrement été battu. Tout bien pesé, je préfère qu'il soit élu quitte à devoir en<br /> rabattre un peu sur mes "propositions audacieuses".<br /> <br /> <br /> Je me console en me disant que Galilée et Copernic furent décriés tant et plus en leur temps ... Et pourtant, ils avaient raison!<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Je ne suis pas parvenu au bout de la lecture de votre article : je ne suis pas capable de suivre. C'est d'un niveau technique trop élevé pour moi.<br /> <br /> <br /> Je sais cependant que les réponses aux questions écrites des Parlementaires sont rédigées par des fonctionnaires qui apportent une réponse "technique", jamais "politique". C'est très précisément<br /> la raison pour laquelle on a institué les questions "orales" (toujours posées par écrit!) et les questions d'actualité au Gouvernement (elles aussi posées par écrit!).<br /> <br /> <br /> Il est heureux que les réponses soient conformes à la législation et à la réglementation en vigueur au moment de la formulation de la question (et non pas de la réponse!) sinon cela voudrait dire<br /> que ce sont les fonctionnaires qui s'arrogent le droit de faire la législation et la réglementation.<br /> <br /> <br /> J'ai cependant clairement conscience que ce sont les fonctionnaires de Direction de la Législation Fiscale qui font, de fait, la législation et la réglementation en matière fiscale ... C'est,<br /> sans nul doute, un drame épouvantable car c'est comme cela que nous sommes parvenus à un système complètement bloqué.<br /> <br /> <br /> Prenons un exemple : le Président du Conseil d'Etat, c'est le Premier Ministre et, constitutionnellement, personne d'autre. Dans les faits, ce n'est pas vrai.<br /> <br /> <br /> Le vrai président, c'est le Vice-Président, c'est à dire un haut fonctionnaire. Le Premier Ministe compte pour la cinquième roue du carrosse!<br /> <br /> <br /> Il n'est pas exagéré de dire que, pour partie, Sarko s'est fait viré parce qu'il s'est mis à dos les "corps intermédiaires" dont il a dit qu'ils voulait leur passer au dessus de la tête. Hollande<br /> a très bien compris cela! Le résultat ne s'est pas fait attendre : l'Enarchie a repris le pouvoir au sein du gouvernement ... De tous les ministres et sous-ministres, un seul a pour Directeur de<br /> cabinet un non-énarque! C'est le (sous)-ministre ... des anciens combattants!<br />