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Pourquoi personne ne pense à s’attaquer aux causes ?
Il devrait pourtant quand même y avoir des « sachants » qui savent de quoi il retourne, depuis 1954, voire 1945 ?
Faudra-t-il que je fasse toujours tout moi-même dans ce foutu pays qui est aussi le mien ?
Et pourtant tous les éléments d’un même diagnostic convergent.
Je reprends :
Le nouveau gouvernement avait fait du logement un de ses objectifs prioritaires. Il préparait une loi pour début 2013, qui prévoit notamment un encadrement des loyers, un renforcement de la loi SRU sur les logements sociaux et un nouveau dispositif fiscal destiné à soutenir l'investissement locatif dans le parc privé.
Dès cet été, les loyers à la relocation ont été bloqués dans les « zones tendues » : Adieu le pouvoir du mieux-disant !
Ce fut l'une des grandes promesses de campagne de « François III » : Encadrer des loyers jugés trop prompts à s'envoler. En attendant, la ministre a déjà défini les modalités de blocage temporaire des loyers à la relocation dans les « zones tendues » (le décret est paru pendant l'été 2012).
Au départ, le ministère visait les zones anormalement chères essentiellement localisées en région parisienne, sur le pourtour méditerranéen et dans la région du Genevois « Gaulois ». La mesure devait s'appliquer dans une petite quarantaine d'agglomérations, dont 11 en Outre-Mer. Puis quelque 1.400 communes seront concernées, ce que les petits bailleurs privés ont du mal à comprendre.
D’autant que cette décision intervient exactement au moment où la Commission européenne présente ses recommandations sur le logement dans les différents États-membres... et préconise notamment la suppression de l'encadrement des loyers en Suède et ses effets dévastateurs !
Puis on ressort l’idée d’une cession du foncier public.
« L'immense pénurie de logements, la dégradation du bâti, l'endettement de long terme pour acheter un logement, le poids écrasant des loyers dans le budget des ménages représentent une angoisse majeure pour des millions de nos concitoyens », avait rappelé la ministre en juillet 2012.
Face à la pénurie de terrains pour construire de nouvelles habitations, le gouvernement a décidé de céder aux collectivités locales, avec une décote pouvant aller jusqu'à la gratuité, du foncier public (moyennant des engagements de construction résidentielle). « On travaille à un système d'attribution » ad hoc, a indiqué la ministre.
Le foncier cessible d'ici à 2016 concernerait 900 sites, permettant la réalisation de 110.000 logements sur cette période.
Dès 2012, selon le gouvernement, 11.000 logements pourraient être mis en chantier sur du foncier public en « Île-de-Gauloisie ».
Dans la foulée la ministre a demandé aux préfets d'actualiser avant fin septembre 2012 la liste des terrains publics « sur lesquels doivent être réalisées des opérations de logement », celle « disponible et élaborée à partir des données fournies par France Domaine souffrant, selon elle, d'un défaut d'exhaustivité et d'actualisation ».
Premier hic : « On passe d'un extrême à l'autre, » déplore un haut fonctionnaire connaisseur du sujet. « Nous avions jusqu'ici pour objectif de faire rentrer des recettes le plus possible, en cédant des terrains ou des bâtiments au plus offrants. Il faudrait désormais les donner ? »
Côté des promoteurs, le patron de Kaufman & Broad a accueilli cette mesure sans grand enthousiasme. Il souligne notamment que vu les délais pour rendre constructibles ces terrains, obtenir les permis de construire, apurer les recours, etc., les nouveaux logements ne sortiront pas de terre avant 2016 !
L'impact d'une cession de foncier public aux collectivités pourrait par ailleurs avoir ses limites : Selon une étude de Nexity publiée début octobre, 30 % seulement des terrains disponibles seraient en effet situés dans des zones tendues, connaissant un vrai besoin de logements.
Second « hic »…
Alors le gouvernement a recours au renforcement de la loi SRU.
Le quota de logements sociaux obligatoire sera ainsi porté de 20 % à 25 % dans les communes où la tension immobilière est forte. Et pour les communes récalcitrantes, les amendes seront cinq fois plus élevées qu'aujourd'hui. En toile de fond figure l'idée que, grâce à la libération du foncier de l'État, l'équilibre financier des constructions de logements sociaux portées par les collectivités sera amélioré.
Mais aussi que les élus des villes où il n'y a pas assez de logements sociaux et qui rechignent à respecter la loi SRU doivent être encore plus pénalisés.
Troisième « hic » : Les plus riches de ces communes n’ont déjà plus de foncier disponible ! C’est du racket intercommunal !
Et puis l’arme de la fiscalité avec la loi de Finances 2013 qui contient aussi un nouveau dispositif fiscal destiné à soutenir l'investissement locatif dans le parc privé, et viendra se substituer, en ce début d'année au Scellier, accusé d'avoir eu un effet inflationniste sur le marché de l'immobilier.
Le nouveau dispositif contiendra une « dimension sociale » plus importante et ne s'appuie pas sur le même zonage géographique.
Le taux de réduction d'impôt sera de 18 %, soit plus qu'aujourd'hui, et s'étalera sur neuf ans.
En revanche, les zones concernées seront moins nombreuses et les loyers seront plafonnés et inférieurs de 20 % à ceux du marché. Le plafond de ressources des locataires sera aussi abaissé.
La mesure est importante pour les promoteurs dont les ventes en investissement locatif représentent la moitié des ventes totales, mais elle les laisse toujours sceptiques...
Et troisième « hic » : Le PDG de Kaufman & Broad estime que le nouveau dispositif « Du-flot » n'améliorera probablement pas les ventes de logements en 2013 et pose aussi des problèmes de faisabilité.
C’est son métier, au gusse, hein, rappelle-je…
On envisage alors de décourager la rétention du foncier privé, en modifiant la fiscalité des plus-values immobilières dégagées lors de la vente d'une résidence secondaire.
Actuellement, celles-ci sont taxées à hauteur de 19 % (plus CSG). Mais cette taxation est assortie d'une exonération progressive qui devient complète au bout de trente ans (les résidences principales étant, elles, totalement exonérées). Ainsi un ménage qui vend son bien au bout de trente ans échappe à tout impôt, tandis que celui qui le fait au bout de trois ans est taxé au niveau maximal de 19 %. L'idée serait donc d'inverser la logique et de rendre la fiscalité progressive avec la durée de détention. Par ailleurs, pour trouver rapidement des terrains constructibles et accélérer la construction de nouveaux logements, Bercy envisage alors d'accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values de cession effectuées en 2013.
Résultat des courses, hors le castel de « Deux-par-deux », le marché s'enraye et le nombre des cessions chute de l'ordre de 30 %, mettant à mal toute la filière !
Quatrième « hic »...
Sans oublier de durcir la taxe sur ces logements inoccupés, comme cela a été fait à Lyon. La taxe serait progressive dans le temps.
Toutes choses qui pourraient venir financer la rénovation pour remise de logements sur le marché, en particulier dans les centres villes : « Le barème sera relevé et cette taxe s'appliquera dans toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants en situation de tension ».
On a même évoqué la possibilité d'introduire une taxe sur les bureaux vides.
Alors que je rappelle que la loi stipule que pour créer un local professionnel à partir d’un logement, dans les grosses communes, il faut compenser par autant de m² de logements nouveaux. Et que l’Apah est gorgé de pognon pour financer (au compte-gouttes) des « réhabilitations »…
Dans le jeu du « bâton et de la carotte », fin septembre était même évoqué le taux de ladite taxe sur les logements vacants de 12,5 % de la valeur locative la première année, et à 25 % ensuite.
Le projet de loi sur le logement social ramène quant à lui le délai qualifiant la vacance de dix-huit à douze mois. En contrepartie, le gouvernement fait un cadeau fiscal aux vendeurs et leur permet bien de bénéficier d'un abattement fiscal supplémentaire en cas de cession de leur bien en 2013.
Début novembre, le gouvernement agite aussi le spectre d'une réquisition de locaux vides pour l'hébergement d'urgence : On a déjà causé dudit-flop catastrophique.
Puis on veut inciter les investisseurs institutionnels à investir !
C’est leur métier…
« Les investisseurs institutionnels se sont en partie retirés du marché (du logement). Je souhaite qu'ils y reviennent », a indiqué le Premier ministre dans son discours prononcé devant les acteurs du monde HLM le 25 septembre.
Assureurs, banques, foncières, etc., avaient un parc de 1 million de logements qu'ils proposaient à la location, jusqu'à ce qu'ils se désengagent dans les années 1990 au profit de l'immobilier de bureaux, plus rentable.
Début octobre, Nexity propose à Bercy la création d'un compartiment logement au sein des contrats d'assurance-vie, assorti d'un rendement garanti de 3 % à 3,5 % net. Une façon pour les assureurs de retenir l'épargne qui leur échappe, le contrat d'assurance-vie subissant actuellement une forte décollecte.
Et pourtant, pour 2013, rien n’y fait : La pénurie de logements neufs devrait s'accentuer ! Pour au moins 4 raisons :
1 – L'expiration des niches fiscales : Le prolongement du Scellier jusqu'en mars pour les nouveaux propriétaires qui auront signé l'achat de leur logement avant le 31 décembre 2012 n'aura pas eu l'effet escompté. Comme l'explique un professeur d'économie d'université, spécialiste du secteur immobilier : « Les dispositifs publics de soutien à la demande ne sont plus aussi puissants que par le passé. » Arf !
Le Scellier a été sérieusement raboté fin 2011. Il y a un an, d'ailleurs, ce coup de rabot annoncé avait entraîné un pic des investissements, qui constituent une base de comparaison défavorable pour les chiffres publiés récemment. Le prêt à taux zéro (PTZ), destiné aux ménages aux revenus les plus modestes, a lui été supprimé, puis finalement remplacé devant les cris de désespérance.
Le nouveau dispositif, dit « Du-flot », n'est pour sa part pas encore entré en vigueur et, de toute façon, ne sera pas aussi avantageux étant conditionné, notamment, à des niveaux de loyers plafonnés.
2 – Les acheteurs potentiels craignent pour l'avenir : Le niveau historiquement bas du crédit immobilier ne suffit pas, non plus, à relancer la machine de la construction.
En décembre, les emprunteurs se sont pourtant endettés en moyenne au taux de 3,3 % sur quinze ans et à 3,7 % sur vingt ans (hors assurance), selon le courtier Empruntis.
Même à 25 ans, le coût de l'emprunt est à peine supérieur à 4 % (taux moyen à 4,05 %).
Ces taux se situent désormais en dessous des niveaux historiques de l'automne 2010. Avant cette date, il faut remonter à octobre 2005 pour retrouver des taux aussi bas à 15 ans.
Il n'en reste pas moins que les crédits accordés ont reculé de plus de 30 % entre janvier et septembre 2012, selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
À l'évidence, la peur des « nantis » pour la pérennité de leur emploi les incite à la prudence.
Mais pas seulement vu les coups de massue aveugles qui en ont fait autant…
3 – Les terrains sont rares : Pour « booster » le marché, la ministre du Logement, a promis la cession à prix cassé (de 30 % à 100 %) de plus de 900 terrains appartenant à l'État, certes. Mais, en ces temps de pénurie budgétaire pour tous, les administrations et les grands propriétaires publics rechignent à déprécier leurs actifs.
4 – La maladie des recours : La multiplicité des possibilités de recours contre les projets de construction qu'offre la loi est un frein moins apparent, mais tout aussi réel au marché.
Pour certaines constructions, un délai de quatre ans peut courir entre le lancement et la réalisation.
D’ailleurs, le nombre de permis de construire était en baisse en novembre dernier en rythme annuel. Et la chute des mises en chantier avoisinait les 24 % sur la période septembre-novembre, de son côté.
Concrètement, les mises en chantier de logements en « Gauloisie des sans-toit » ont porté sur 79.242 unités pour la catégorie « construction neuve » au cours de la période septembre-novembre, soit une chute de 23,8 % par rapport au total constaté pour la même période de 2011. En conséquence, la baisse atteint désormais 13,1 % en cumul sur douze mois à la fin novembre, soit une aggravation de 5,8 points par rapport au pointage à la fin octobre (– 7,3 %).
Dans le détail, le recul des mises en chantier sur la période septembre-novembre a été plus marqué pour les logements collectifs (– 28,7 %) que pour les logements individuels.
Il atteint en effet 11,5 % pour l'individuel « pur » et 19,6 % pour le « groupé » (programmes concernant plusieurs maisons par exemple). Simultanément, il est de + 26,6 % pour les résidences de services (étudiants, personnes âgées).
Selon le Commissariat général au développement durable, le nombre de logements neufs autorisés a ainsi diminué de 11,8 % pour la période septembre-novembre (110.818) par rapport à la même période 2011, soit une aggravation de 4,9 points par rapport à la tendance constatée pour la séquence août-octobre (– 6,9 %).
Le recul des mises en chantier va mécaniquement continuer l'an prochain.
D'autant qu'il faut aussi prendre en compte les annulations qui s'accumulent de leur côté. Ainsi, le nombre de logements neufs concernés s'élevait à 5.692 en novembre (y compris les réalisations sur bâtiments existants), après 5.018 en octobre, et 6.886 en septembre. En août, ils n'étaient que 4.869.
En bref, tout est fait pour organiser durablement la pénurie pour au moins jusqu’à la fin de l’année 2013 !
Et pour quelle bonne raison ?
Mais tout simplement parce l'immobilier échappe aux lois fondamentales de l'économie !
Théoriquement, plus il y a d'acheteurs pour un bien ou un service, plus les agents se bousculent pour le produire, ce qui en fait baisser le prix.
Sur le marché du logement hexagonal, c'est exactement le contraire qui se produit.
Plus la demande d'habitations augmente, moins on en construit et plus le prix du mètre carré flambe.
En clair, la pénurie alimente la pénurie.
Alors que les besoins annuels de logements neufs sont traditionnellement estimés autour de 500.000, on devrait en avoir mis moins de 300.000 en chantier cette année.
Résultat, le déficit de logements estimé autour de 1 million dans le pays n'a pas fini de se creuser. Et la crise immobilière a de beaux jours devant elle.
D'autant que, dans le même temps, l'ancien lui aussi est grippé.
C'est donc l'ensemble du marché qui est comme pris par les glaces : Les loyers et prix d'achat se figeant à des niveaux élevés en réaction aux baisses promises, tandis que l'offre, elle, se tarit.
Le plus gênant dans cette affaire, c'est que les causes de la pénurie immobilière n'ont rien de très mystérieux. Si l'on met de côté les effets de la crise économique, elles sont principalement au nombre de trois.
– D'abord, une trop grande dépendance de tout le secteur par rapport aux carottes fiscales, forcément dévastatrice en période de disette budgétaire : Il faudrait vraiment arrêter le système des « niches fiscales » pour assainir le marché qui ne profite qu’aux promoteurs !
– Ensuite des terrains trop rares et trop chers, ce qui limite la capacité de production des promoteurs : Ce sont tous les PLU qu’il faudrait revoir rapidement. Un lourd chantier !
– Enfin le fait que le dépôt de recours en justice contre les permis de construire, comme on vient de le dire, sont devenus un sport national, ce qui rallonge considérablement les délais de construction : Il faudrait revoir tout le système juridique de l’urbanisme, le dépoussiérer intégralement, le « dé-stratifier », le « dé-fossiliser ».
Et de toute urgence.
Mais, en dépit des déclarations très volontaristes du candidat « François III » sur le sujet lors de la campagne présidentielle, le gouvernement n'a pas l'air vraiment désireux de s'en saisir sérieusement.
Il faut dire que la remise à plat de l'ensemble de la filière nécessiterait un certain courage politique qu’on pourrait saluer.
Elle devrait prévoir une refonte complète du Code de l'urbanisme et une réduction drastique des pouvoirs des maires en matière immobilière.
Autant de sujets potentiellement explosifs à déminer pour doter enfin le pays d'une politique du logement digne de ce nom.
En bref, (1) parce que le pouvoir et la liberté de construire sont limités, étroitement réglementés, surveillés par les riverains, préfets, autorités et juges qui veillent aux normes de toutes sortes, plus personne ne dispose plus de sa libre-propriété au nom de la cohérence urbanistique et du jeu des « petites-enveloppes » qui favorisent « l’amitié »…
Parce que (2) construire veut aussi dire « viabiliser », les coûts connexes et en infrastructures ne sont plus finançables par la finance publique.
Et pour cause : C’est autant de recettes en moins pour les municipalités qui auraient eu à les proposer !
Le cycle infernal des « déclinistes », encore et encore…
Enfin et depuis peu (3), parce que posséder est désormais susceptible d’être « dépossédé », au plus mauvais moment (quand on n'a pas de locataire sous la main) et à tout moment par l’autorité publique avec ses réquisitions, même plus symboliques que réelles, elles marquent les esprits et deviennent un frein à l’investissement durable.
Mais ce dernier point, on ne le doit qu’à « Sicile-Du-Flot » et le gouvernement qui la soutient.
Et c’est nouveau : On ne sait pas encore combien de temps ça restera inscrit dans les têtes !
Finalement, un beau gâchis : Si c’est ça « le changement maintenant », il va falloir réellement qu’on remette le couvert !
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